Asansör bakım ücreti aidata dâhil mi diye düşünüyorsan, büyük ihtimalle apartman bütçesinde hangi kalemin kime ait olduğunu net görmek istiyorsun. Bu soru, özellikle yeni taşınan kat maliklerinde ve kiracılarda sık çıkar. Çünkü aidat kalemleri çoğu zaman tek satırda yazılır, ama içeriği aynı netlikte açıklanmaz. Burada kritik nokta şu: Asansör bakım gideri çoğu binada aidatın içinden karşılanır; ancak bunun kapsamını yönetim planı, işletme projesi ve giderin niteliği belirler. Düzenli bakım ayrı, büyük onarım ayrı, yenileme ayrı değerlendirilir. Yazının devamında bu ayrımı sade biçimde açacağım.

Aidat içinde yer alan asansör gideri tam olarak neyi kapsar?

Aidat, apartman veya site yaşamının ortak giderlerini karşılamak için toplanan aylık ödemedir. Asansör de ortak alan tesisatı sayıldığı için onun rutin masrafları çoğunlukla aidatın içinde yer alır. Fakat burada tek bir kalem yok. Asansörle ilgili giderler kendi içinde farklı başlıklara ayrılır.

En temel ayrım şu şekilde ilerler:
– Aylık ya da periyodik bakım bedeli
– Arıza onarım gideri
– Parça değişimi
– Modernizasyon veya komple yenileme
– Zorunlu periyodik kontrol ücretleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler mantığına göre asansör, binanın ortak tesislerinden biridir. Bu yüzden kat malikleri ortak giderlere katılır. Uygulamada yönetimler, rutin bakım anlaşmasını yıllık sözleşmeyle yapar ve bu tutarı aylık aidat hesabına dağıtır. Yani senin gördüğün aidat rakamının içinde asansör bakım bedeli çoğu zaman zaten vardır.

Ancak şu ayrımı kaçırmamalısın: Her asansör gideri otomatik biçimde aynı yöntemle paylaştırılmaz. Örneğin standart bakım sözleşmesi aidata yazılırken, büyük bir motor değişimi veya kontrol paneli yenilemesi ek ödeme doğurabilir.

Kendi tecrübemle söyleyebilirim ki apartman içi anlaşmazlıkların önemli bölümü, “bakım” ile “onarım” kavramlarının birbirine karıştırılmasından çıkar. Yönetim “aidata dâhil” der, malikler ise bunu her türlü masraf için geçerli sanır. Oysa düzenli servis ziyareti ile yüksek tutarlı teknik müdahale aynı şey değildir.

Asansör bakım ücreti ne zaman aidata dâhil olur, ne zaman ayrı tahsil edilir?

Bu sorunun doğru cevabı için üç belgeye bakman gerekir:
1. Yönetim planı
2. İşletme projesi veya yıllık bütçe
3. Genel kurul kararları

Yönetim planı, binadaki gider paylaşımının ana çerçevesini belirler. İşletme projesi ise yıl içinde hangi gider için ne kadar para toplanacağını gösterir. Genel kurul kararları da olağanüstü bir masraf çıktığında bunun nasıl tahsil edileceğini açıklar.

Aidata dâhil olan giderler çoğunlukla şunlardır:
– Düzenli bakım sözleşmesi bedeli
– Zorunlu aylık servis kontrolleri
– Küçük ölçekli rutin ayar ve kontrol işlemleri
– Yağlama, temizlik, güvenlik kontrolü gibi bakım faaliyetleri

Ayrı tahsil edilme ihtimali yüksek giderler ise şunlardır:
– Büyük arıza onarımı
– Ana ekipman değişimi
– Halat, motor, kart, kapı mekanizması gibi yüksek maliyetli parça yenilemesi
– Asansörün mevzuata uyum için modernizasyonu
– Kaza veya ağır hasar sonrası toplu teknik müdahale

Buradaki mantık basit: Önceden öngörülen, tekrarlayan, düzenli masraf aidatın içinde planlanır. Beklenmeyen ve yüksek tutarlı masraf ise ek avans ya da ayrı ödeme olarak yansıtılabilir.

Türkiye’de asansörlerin periyodik kontrol ve güvenlik tarafı uzun süredir daha sıkı izleniyor. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ile belediyelerin yetkilendirdiği A tipi muayene kuruluşları yıllık kontrollerde asansörün güvenlik seviyesini inceler. Bu yapı, bakım maliyetlerinin artık rastgele değil, daha planlı ele alınmasını zorunlu kılıyor. Çünkü kontrol sırasında çıkan uygunsuzluklar bazen yalnızca bakım ile kapanmaz, ek onarım gerektirir.

Yıllar süren konut yönetimi dosyası takibim gösteriyor ki aylık aidatın düşük tutulduğu binalarda asansör gideri ilk kriz alanı olur. Rutin bakım bedeli bir şekilde ödenir; fakat büyük parça değişiminde yönetim ek ödeme talep edince tartışma büyür. Bu yüzden “aidata dâhil mi” sorusundan önce “hangi asansör gideri aidata dâhil” sorusunu sormak daha doğru olur.

Kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Genel uygulamada rutin aidat giderleri kiracıdan alınır. Bu yüzden aidat içinde yer alan düzenli asansör bakım bedelini çoğu zaman kiracı öder. Fakat demirbaş niteliği taşıyan büyük yenileme ve değer artıran harcamalar çoğunlukla malike aittir. Yine de kesin çizgiyi kira sözleşmesi ve giderin niteliği belirler.

Zemin katta oturan biri asansör giderine katılır mı?

Çoğu apartmanda evet. Çünkü asansör ortak tesis sayılır. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında ortak alan giderlerinden yararlanma değil, ortak yer niteliği esas alınır. Yönetim planında özel bir muafiyet varsa durum değişebilir.

Kanun, yönetim planı ve yargı yaklaşımı ne söylüyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel mantığı, ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve işletme giderlerine kat maliklerinin katılmasıdır. Asansör, ortak yer ve ortak tesis niteliği taşıdığı için bu kapsama girer. Kanun uygulamasında iki nokta öne çıkar:

– Ortak giderlere katılma borcu esastır.
– Yönetim planı ve kurul kararı, paylaşım yöntemini somutlaştırır.

Bu alanda mahkeme kararlarında sık görülen yaklaşım da benzer ilerler. Asansör ortak tesis sayıldığı için kat malikleri giderlere katılır. Bir malik “Ben kullanmıyorum” diyerek kolayca muaf tutulmaz. Özellikle zemin kat veya dükkân sahiplerinin itirazlarında mahkemeler çoğu kez ortak tesis mantığını esas alır. Yani fiilî kullanım değil, ortak mülkiyet ilişkisi belirleyici olur.

Burada teknik bir ayrım daha var. Eğer gider olağan bakım niteliğindeyse, yönetim bunu işletme projesine yazıp aidatla toplayabilir. Eğer gider olağanüstü ve yüksek tutarlıysa, kurul kararıyla ek ödeme çıkarabilir. Bu yüzden yasal tartışmanın merkezinde çoğu zaman “giderin sınıfı” yer alır.

Kent İstanbul bünyesinde apartman ve site yönetimiyle ilgili içeriklerde sık vurgulanan bir nokta var: Belgeler açık değilse en doğru yol, yönetimden kalem kalem gider dökümü istemektir. Tek satır aidat bildirimi, birçok anlaşmazlığın başlangıcı olur.

Asansör bakım bedelinin makul olup olmadığını nasıl anlarsın?

Bir binada asansör bakım ücretinin yüksek mi düşük mü olduğunu anlamak için sadece rakama bakma. Şu değişkenler bedeli doğrudan etkiler:

– Asansörün yaşı
– Durak sayısı
– Taşıma kapasitesi
– Kullanım yoğunluğu
– Parça bulunabilirliği
– Aylık bakım sözleşmesinin kapsamı
– Şehir ve servis ağı

Örneğin 4 duraklı eski bir apartman asansörü ile 20 katlı yoğun kullanımlı bir rezidans asansörü aynı bakım bedeline sahip olmaz. Avrupa Asansör Birliği ve sektör raporları uzun süredir aynı gerçeği gösteriyor: Asansörde güvenli işletme maliyeti, cihazın yaşı arttıkça yükselir. Çünkü yaşlanan sistemlerde arıza sıklığı ve parça uyumsuzluğu artar. Benzer şekilde uluslararası bakım istatistikleri, önleyici bakım uygulanan asansörlerde büyük arıza riskinin ve beklenmedik duruş süresinin belirgin biçimde düştüğünü ortaya koyuyor. Bu veri şu açıdan önemli: Düzenli bakım için ödenen aidat kalemi, çoğu zaman daha yüksek onarım giderini önler.

Sen kendi binanda şu kontrolü yap:
1. Yönetimden yıllık bakım sözleşmesini iste.
2. Sözleşmede aylık ziyaret sayısını kontrol et.
3. Parça değişimlerinin sözleşmeye dâhil olup olmadığını sor.
4. Yıllık periyodik kontrol sonucunu incele.
5. Son 12 ayda kaç arıza kaydı açıldığını öğren.

Eğer bakım bedeli yüksek görünüyorsa ama arıza sayısı düşükse, sistem düzenli yönetiliyor olabilir. Tersi durumda yani hem bakım bedeli yüksek hem arıza sıklığı fazlaysa, hizmet kalitesini sorgulamak gerekir.

Sahada en çok karşıma çıkan üç anlaşmazlık noktası

Bu başlıkta teoriden çıkıp pratik tarafa geçelim. Kendi tecrübemle söyleyebilirim ki bina yönetimlerinde asansör gideri konusunda aynı üç sorun tekrar eder.

Birinci sorun, aidat makbuzunda kalem ayrımı olmamasıdır. Malikler veya kiracılar neye para ödediğini net görmeyince güvensizlik başlar. Yönetim aylık aidatı “genel gider” diye yazar, ama asansör bakım sözleşmesini ayrıca paylaşmaz. Böyle durumda sen yazılı gider dökümü iste.

İkinci sorun, arıza faturasıyla bakım faturasının karıştırılmasıdır. Bakım firması aylık sözleşme kapsamında gelen ziyareti ayrı, parça değişimini ayrı faturalandırır. Yönetim bazen bu farkı açıklamaz. O zaman “Bu bedel rutin bakım mı, yoksa arıza onarımı mı?” sorusunu açıkça sor.

Üçüncü sorun, kiracı-malik ayrımının sözlü yorumlarla yürütülmesidir. Yönetici “Her şeyi kiracı öder” ya da “Hepsi ev sahibine ait” diyebilir. Bu yaklaşım çoğu zaman hatalıdır. Giderin niteliğini netleştirmek gerekir.

Pratikte işini kolaylaştıracak yol haritası şöyle:
– Aidat karar defterini incele.
– Yıllık işletme projesinde asansör kalemini bul.
– Son servis raporlarını iste.
– Büyük onarım varsa kurul kararı olup olmadığını kontrol et.
– Kiracıysan ev sahibine yazılı bildirim yap.
– Maliksin ama kiracı ödüyorsa, hangi kalemin kime ait olduğunu sözleşmeyle netleştir.

Kent İstanbul okurları için özellikle altını çizmek isterim: Binada tartışma çıkmadan önce gider kalemlerinin şeffaf paylaşılması, sonradan çıkacak icra ve itiraz süreçlerinden çok daha az maliyet yaratır.

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör bakım ücreti aidatın içinde olmak zorunda mı?

Çoğu binada evet, çünkü rutin bakım ortak gider sayılır. Yine de kesin durum işletme projesi ve yönetim planına göre netleşir.

Asansör bozulursa tamir ücreti de aidattan mı karşılanır?

Küçük arızalar bazen aidat bütçesinden çıkar. Büyük onarımlar için yönetim ek ödeme isteyebilir.

Kiracı asansör bakım bedelini öder mi?

Rutin aidat içinde yer alan bakım bedelini çoğu zaman kiracı öder. Büyük yenileme ve demirbaş niteliğindeki giderler ise genelde malike yüklenir.

Zemin kat malikinin asansör giderine katılmama hakkı var mı?

Genelde yok. Asansör ortak tesis kabul edildiği için zemin katta oturanlar da gider paylaşımına katılır.

Yönetim asansör giderini açıklamadan aidata ekleyebilir mi?

Yönetim bütçe içinde bu kalemi gösterebilir; fakat sen gider dökümünü isteme hakkına sahipsin. Şeffaflık, yönetimin temel sorumluluğudur.

Asansör modernizasyon bedeli aylık aidata dağıtılır mı?

Bazı binalarda evet, bazı binalarda ayrı ek ödeme çıkar. Burada kurul kararı ve ödeme planı belirleyici olur.

Aidatında asansör kaleminin neyi kapsadığını hâlâ net göremiyorsan, yönetimden son bakım sözleşmesini, yıllık işletme projesini ve varsa son arıza faturasını birlikte iste. İstersen elindeki gider tablosunu yorumlarda paylaş; hangi kalemin rutin bakım, hangi kalemin ek onarım olduğunu birlikte ayıralım.